fortmorein-logo
offices +7 (495) 181-28-80 КУПИТЬ ПАИ ONLINE

USD ЦБ 0 -60,86
EUR ЦБ 0 -75,40
fortmorein-logo

Цены на недвижимость скорректирует рынок независимо от прогнозов

Любой инвестор, покупающий жильё для того, что сдавать его в аренду или продать его, когда спрос превысит предложение, считает вопрос цены на приобретаемую жилую недвижимость главным и первостепенным. Покупать ли сегодня заветную квартиру или немного подождать, пока цены не снизятся? Будет ли дорожать квадратный метр жилья и насколько? Близится конец года, и различные участники рынка недвижимости по традиции выдают многочисленные прогнозы, хотя и разнонаправленные. Попробуем разобраться в основных тенденциях на сей счёт.

Древнеримская квинтэссенция «Сколь людей столько и мнений» актуальна и злободневна в наши дни. Особенно, когда речь заходит о прогнозах экспертов и аналитиков отечественного рынка недвижимости, рассуждающих и даже спорящих о ценовых тенденциях, нисходящих и восходящих трендах, а также о знаковых событиях, способных оказать влияние на расклад по ценам в ту или иную сторону.

Вполне очевидно, что единства мнений здесь нет и быть не может. Тот или иной эксперт или специалист, застройщик или девелопер, чиновник из контролирующих органов или риэлтор-практик всегда будут излагать своё мнение, и давать оценки, исходя из глобальных интересов той категории участников рынка недвижимости, к которой этот спикер относится. Тем не менее, попробуем сгруппировать основные прогнозы по некоторым нишевым сегментам рынка, таким как: жилая первичная и вторичная недвижимость Московского региона.

Итак, одна группа экспертов продолжает считать, что стоимость столичной недвижимости завышена примерно на 30%. Цены же на московские квартиры на вторичном рынке, сформировавшиеся в относительно благополучный период в российской экономике (когда цены на нефть и другие энергоносители были высокими) до сих пор остаются одними из самых высоких по сравнению с другими европейскими столицами. Не считая, конечно, стоимости квадратного метра в таких мегаполисах, как Лондон, Нью-Йорк, Париж или Гонконг. И лишь треть продавцов вторичного жилья идут навстречу покупателям и снижают цены продаж своих квартир, исходя из неумолимых реалий нынешнего спроса и предложения, то есть конъюнктуры, сложившейся  этой осенью в столичном регионе.

По общепринятой оценке соотношения стоимости недвижимости (средней стоимости «квадрата») в том или ином месте с уровнем среднего дохода среднестатистического покупателя недвижимости, живущего в этом месте. Среднее жильё в Москве, например, согласно исследованию «European Housing Report 2017», оказывается дороже на 64%, чем в других городах Восточной Европы.

А если судить по оценке информационно-аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости», то в настоящее время в столице действительно наблюдается большой разрыв между средней стоимостью квадратного метра жилья (170 000 руб. / кв.м) и средним доходом москвичей (60 000 руб. на работающего человека).

К слову сказать, согласно вышеупомянутому ресёрчу «European Housing Report 2017» цены на жилую недвижимость в таких крупных российских городах, как Краснодар, Омск и Челябинск находятся на достаточно низком уровне, и являются вполне адекватными средней зарплате их жителей. Поэтому в этих городах жилье полнее доступное, поскольку можно накопить на квартиру за 4,9 года, за 5 лет и за 5,2 года соответственно.

Но, вернёмся к тенденциям. Многие авторитетные чиновники считают, что, не смотря на то, что первичный жилищный рынок будет понемногу сокращаться (вследствие сокращения объёмов строительства), средний уровень цен на новые квартиры расти не будет. Но пока этого не происходит и цены на новое жильё (особенно комфорт- и бизнес-класса) потихоньку ползут вверх.

И это вполне логично, ведь уже за три квартала 2017 г. в столице настроено и введено в эксплуатацию такое же количество квадратных метров жилья, как и за весь 2016 год. А в 4-ом квартале с.г. в столице уже явно начала прослеживаться тенденция превышения объёма предложения нового жилья по сравнению с объёмом «первички», предлагаемом покупателям в Подмосковье.

К слову сказать, в прошедшем ноябре Росреестр зарегистрировал небывало высокое число договоров долевого участия (5 597 шт.) по строительству нового жилья, что является своеобразным рекордом за всю историю рынка долевого строительства Московского региона. И прогнозы по покупательской активности на декабрь 2017 года прямо таки «окрыляют» продавцов жилой недвижимости.

Это неудивительно, ведь дешевеющая на глазах ипотека (благодаря планомерным и последовательным действиям Центробанка по снижению ключевой ставки) позволила увеличить спрос на новое жильё со стороны всех категорий покупателей, в т.ч. инвесторов в недвижимость. Кроме того, ещё больше подстегнуть спрос на первичном рынке недвижимости призвана новая ипотечная программа по субсидированию ипотечной ставки (6% годовых – для семейных покупателей у которых двое и более детей), начинающая действовать уже с 1 января 2018 года.

Таким образом, сторонники понижательной ценовой тенденции полагают, что новостроечные квартиры будут продолжать и дальше дешеветь вплоть до 2020 года. Цена «квадрата» московского жилья, по их прогнозам, упадёт с нынешних 170 000 рублей за квадратный метр до среднего уровня в 120 000 руб. за кв.м. Квартиры эконом-класса вплотную приблизятся к ценовому порогу в 100 000 руб. / кв.м, жильё комфорт-класса – к 150 000 руб. / кв.м, а бизнес-класс и элитное жильё – к 200 000 – 250 000 руб. за квадратный метр.

Настоящим триумфом оптимизма звучат заявления чиновников из Минэкономразвития, которые уверенно заявляют, что спад на рынке недвижимости уже закончился, поскольку ипотечные ставки снизились, а доходы широких слоёв населения увеличились. В этой связи ежегодный рост цен в жилищном секторе (т.е. на жилую недвижимость) будет коррелировать вместе с темпами роста инфляции в нашей стране. А уровень инфляции в России, согласно оценкам экспертов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) будет держаться на уровне 4% в годовом выражении вплоть до 2021 года.

Но существует большая группа участников рынка недвижимости, которая, не без основания, предупреждает о скором повышении стоимости квадратного метра жилья, как ввиду снижения ввода жилья и сокращению объёмов строительства, так и вследствие постепенно отказа от долевого участия в пользу финансирования новостроек способом банковского проектного финансирования.

Напоследок дадим всем нашим читателям один дельный совет от практичного и опытного риэлтора. Если вам требуется улучшить свои жилищные условия здесь и сейчас, то не нужно ждать «у моря погоды». Надо искать вариант с выгодной ставкой по ипотеке, низким первоначальным взносом и оформлять сделку. А в 2018 году можно будет перекредитоваться по более низкой ипотечной ставке. Главное – что вы уже будете жить в собственной новой и большой квартире.

Ну а тем, кто выжидает и раздумывает относительно инвестиционной привлекательности планируемой к покупке недвижимости, можно посоветовать стать пайщиками закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, грамотные управляющие которых имеют возможность успешно размещать активы ЗПИФа даже на падающем или стагнирующем рынках.

(По материалам ресурсов «РИА Недвижимость», «Российская газета», «IRN.ru»)